Voici les quartiers où acheter (ou non) à Liège selon les experts
Entre grands projets urbains, hausse des prix post-COVID et retour des jeunes actifs vers le centre-ville, l’immobilier liégeois connaît une transformation progressive. Les dynamiques sont réelles, mais sans bouleversement brutal. Deux experts du terrain, Marie Tilman, agente immobilière pour l’agence Trévi-Rasquain, et Anthony Corman, expert immobilier pour le bureau Cokoon, livrent leur analyse croisée.
À commencer par leur point de vue éclairé sur les quartiers où acheter à Liège, ou du moins, ceux qui « montent » le plus dans notre belle principauté.
C’est que certains quartiers liégeois se distinguent nettement par leur attractivité. Le secteur des Guillemins, en particulier, attire de plus en plus grâce à sa gare, ses projets neufs et sa centralité.
« Parmi les quartiers les plus recherchés actuellement, on retrouve le quartier des Guillemins, dynamisé par le pôle multimodal autour de la gare et par la présence de nombreux projets neufs », note Marie Tilman. Anthony Corman confirme l’engouement pour ce secteur, tout comme pour Cointe, le Laveu et les boulevards Sauvenière/Avroy, qu’il considère comme les plus prisés actuellement.
À côté de ces valeurs sûres, d’autres quartiers comme Outremeuse ou le Longdoz gagnent du terrain. Outremeuse séduit par son ambiance et sa proximité du centre, tandis que le Longdoz, historiquement populaire, « est en pleine transformation, notamment avec le projet de la Médiacité et ses alentours », selon Marie Tilman.
Le Laveu est également un quartier qui intéresse les familles et les classes moyennes grâce à son accessibilité, son cadre paisible, ses infrastructures scolaires et culturelles.
Mais certains quartiers restent, selon notre expert, hors du coup : « Saint-Léonard est tout de même le vilain petit canard, parce que les travaux du tram ont « détruit » le commerce », estime Anthony. « Les immeubles ont très souvent un rez-de-chaussée commercial et le risque de ne pas trouver de locataire est trop important ».
Perte de vitesse
La pandémie a agi comme un accélérateur sur les prix à Liège. Selon Anthony Corman, « le marché liégeois, de manière générale, a pris près de 30 % » entre l’avant et l’après-COVID. La demande est restée forte, particulièrement pour les biens bien situés, rénovés ou performants énergétiquement.
Depuis la fin 2024, le rythme ralentit.
« Les trois derniers mois de 2024 ont été pauvres en volume de ventes, car les gens attendaient les 3 % pour acheter », explique l’expert immobilier.
Qui fait référence à la réduction du taux d’enregistrement pour les primo-acquéreurs : « Certes, il n’y a plus d’avantages fiscaux, mais le fait de devoir sortir moins de sous lors de l’achat facilite l’accès à la propriété. À mon grand étonnement, les prix ne grimpent pas spécialement pour autant ».
Marie Tilman confirme l’effet de cette mesure : « Cela a été un vrai levier psychologique pour beaucoup d’acheteurs, notamment les primo-acquéreurs ».
Mais qui achète (encore) à Liège ?
Les profils des acheteurs évoluent. Aujourd’hui, la majorité des transactions concernent des jeunes actifs, des couples sans enfants ou encore des investisseurs à la recherche de biens à rentabiliser. « On retrouve aussi des retraités qui reviennent vers le centre pour plus de commodités », détaille Marie Tilman.
Anthony Corman constate une dynamique semblable, mais nuance : « Beaucoup de jeunes travailleurs achètent leur première habitation et ensuite, sauf les Liégeois pur souche, vendent leur bien pour aller en périphérie dans un logement plus grand », souligne-t-il.
On observe une légère hausse d’intérêt de la part de Bruxellois, voire de Flamands, attirés par les prix et les opportunités.
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Du côté des expatriés, c’est plus ponctuel mais en augmentation, souvent en lien avec des missions dans la région : « la réalisation du projet du tram a amené une grosse quantité d’expatriés ».
Des biens ciblés et un focus sur l’énergie
Les biens les plus recherchés sont aujourd’hui ceux qui combinent accessibilité, confort et bonne performance énergétique.
Les appartements rénovés ont la cote, tout comme les petites maisons de ville avec extérieur.
« On remarque depuis peu que de moins en moins de personnes achètent un bien où il faut faire beaucoup de travaux », précise Anthony Corman.
« Les biens mal classés se vendent moins vite ou nécessitent une négociation plus importante », ajoute Marie Tilman, qui note aussi un intérêt croissant pour les logements intergénérationnels, le coliving ou les projets atypiques. « L’attention portée à la performance énergétique est devenue cruciale », conclut Marie Tilman.
Le nouveau Grââl immobilier
Des transformations majeures sont en cours à Liège : tram, requalification de Coronmeuse, quartier des Guillemins avec la tour Paradis ou encore reconstruction de Droixhe. Tous ces projets pourraient reconfigurer durablement le marché.
Pour Marie Tilman, leur impact est déjà visible : « Ces projets renforcent l’attractivité des quartiers concernés et créent de nouvelles centralités. On le voit déjà sur les prix autour des futures stations de tram ».
De son côté, l’expert immobilier reste prudent : « Jusqu’à présent, je n’ai pas encore vu d’impact positif du tram, peut-être y aura-t-il une plus-value une fois que tout sera terminé ? »
Reste qu’en 2025, le marché immobilier liégeois semble en pleine phase de transition. S’il reste abordable comparé à d’autres grandes villes belges, les exigences des acheteurs augmentent, et la qualité de l’offre devient décisive.
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